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松山湖腾地1900亩给华为终端总部，其中606亩系核减生态保护用地为建设用地
南都讯 东莞大手笔引进华为终端总部。日前正在进行批前公示的《华为终端总部落户松山湖选址规划》，首次披露了这个怀胎数载投资高达百亿大项目的雏形。华为终端总部初步选址位于松山湖南部环湖路以北，占地面积达1900亩，将分4个地块分期建设。
值得注意的是，一直以坐拥东莞优良生态资源为王牌的松山湖，这次还不惜将原有的约6 06亩生态保护用地调整为建设用地。有受访专家表示，对于华为这样具有重大开发积极效益的大项目，通过空间置换的方式，核减生态绿地面积，保持东莞生态绿地总量平衡的作法无可厚非。
位于园区核心区倚靠水库边
根据公示文件，东莞松山湖华为终端总部，初步选址松山湖南部环湖路以北，占地面积为126.7公顷(1900亩)，分为4个地块，面积分别为6.05公顷、38.39公顷、21.88公顷和60.34公顷。
从项目选址位置来看，可谓坐拥松山湖最好的生态资源和交通配套。该区域为松山湖核心区，占据松山湖最好的生态景观资源，项目大片区域倚靠在松木山水库边，旁边即为松山湖精华景区松湖花海，周边皆为东莞顶级豪宅区。从交通配套来说，4个地块都在倚靠在环湖路一旁，东侧还有一条莞深高速。
投资100亿发展手机终端研发
华为终端总部选址地块性质为教育科研设计用地。根据规划，地块面积1266667万平方米，建筑面积633333-1013334万平方米，绿地率大于等于40%。
那么，占据如此优良环境的华为终端总部，究竟作何发展？根据规划，东莞松山湖华为终端总部投资约100亿元人民币，主要发展与手机等所有终端关联的研发、销售和增值业务。项目用地整体包括终端公司研发办公中心和高端培训中心两个模块。
首期先建设1000亩最大地块
跟以往一般的项目规划不同的是，此次项目采用一次性规划，分期建设模式，其中一期计划启动地块四(如图所示)，面积为60.34公顷(1000亩)。
从规划图中可以看出，位于环湖路以北的地块四占地面积1000亩，是4个地块当中最为庞大的地块，并且是其中唯一没有临湖而建的地块。
规划2条市政道路1个变电站
在道路交通配套上，将规划两条城市市政道路。在地块三和地块四之间规划预留一条双向四车道的城市道路——规划一路；在地块四与中以项目地块之间规划一条双向四车道的城市市政道路——规划二路。
而在市政与公共配套设施上，将在地块四临环湖路一侧设置3000-4000平方米的110KV专用变电站。
焦点
1、核减606亩生态保护用地
专家称“达到总量平衡，核减生态绿地不影响城市生态”
值得注意的是，为了安置华为终端总部在松山湖的落子，松山湖“腾出”的不仅仅是处于生态核心区的庞大面积地块，还为此“腾出”了约606亩的生态保护用地。
根据东府办复“2012”101号文，为统筹落实华为终端总部项目用地，对项目内生态绿线控制范围进行核减。经本次调整(核减)后，项目用地内约606亩生态保护用地调整为建设用地。
不过，规划也提出，“该用地临近湖面，生态敏感度高，且具有较高的公共开放价值，应按照‘环境友好、景观优越、公共开放’的原则进行保护性开发，并对华为项目进行开发引导控制”
“很多地方在城市规划过程中，会先规划好哪里怎么建设。但东莞从保护生态的原则出来，是特意划出了生态控制线，先规划好哪里不能建。”中山大学城市与区域研究中心教授李立勋指出，松山湖在规划之初，就是作为生态区来打造，因此预留了很多生态用地，而这次因为发展的需要，对生态绿地进行核减，是无可厚非的。
什么是核减？李立勋说，就是通过综合考评后，在不影响城市生态保护和城市功能的前提下，通过空间置换的方式，在其他区域以相等的地块增加生态绿地面积，来实现区域生态绿地平衡。
“对于华为这样有重大开发积极效益的项目，如果他能落户松山湖，对园区甚至东莞肯定是有很大产业带动作用的，这样的调整也是可以合理接受的。”
2、3个地块临湖而建
规划要求容积率0.5-0.8，地块一、地块三低密度开发，而地块二建筑后退滨湖路至少15米以上。
由于地处松木山水库旁，如何做好生态保护也成为规划慎重考虑的内容。
规划提出，“打造建筑与自然的和谐，突出‘科技共山水一色’的主题”。这一点，从规划确定的容积率高低就可看出。根据规划，华为终端总部的4个地块，都要按照容积率0.5-0.8来进行开发。
“容积率很低，舒适度很高，说明这里以后将以低层建筑为主，比如3层以下为主的物业类型。”东莞中原策略研究中心总监车德锐进行了解析。
另外，由于4个地块中有3个地块是临湖而建，分别是地块一、地块二、地块三。如何保证这些临湖地块在开发的同时，又不破坏生态环境呢？
规划对此也作出慎重的约束和说明。根据规划，地块一、地块三，紧邻湖区，生态和水源保护要求高，应进行以低强度、低密度和低高度开发。而地块二、地块四A区，以多层建筑为主，二号地块建筑后退滨湖路至少15米以上。
相比之下，离湖较远的地块四B区，被规划为唯一的高层建筑适建区，但也要求高层建筑宜疏朗，避免出现连续密闭的高层界面。
提醒
对规划有意见，5月11日前都可提
东莞松山湖华为终端总部选址规划研究及生态线调整论证的具体内容，将通过以下方式公示：
(一)网上公示：东莞市城乡规划局网站( http://dggh.dg.gov.cn)。
(二)现场展示：东莞松山湖高新技术产业开发区管委会行政办公区A4栋一楼大厅。
凡是对本次规划方案内容有意见与建议的，可在公示期内，通过以下方式提出，逾期未提出的，视为放弃上述权利。
(一)将意见表投入设在现场展示厅的意见收集箱；
(二)网站留言；(来源：南方都市报 南都网)
(三)发送电子邮件到ghjs@ssl.gov.cn；
(四)将意见表传真到0769-22892101；
(五)将意见表邮寄到“广东省东莞市城区东城中路市城乡规划局3楼用地规划科”(邮编523129)或“东莞松山湖高新技术产业开发区管委会行政办公区A 4栋三楼规划局审批办”(邮编523808)，信封表面须注明“东莞松山湖华为终端总部选址规划研究及生态线调整论证公众咨询”。
公示时间：2012年4月12日至2012年5月11日
影响
“不会直接影响片区地产”
华为终端总部选址敲定松山湖，也给松山湖这个房地产高度发达的区域带来了小小的驿动。业内人士认为，华为终端总部的进驻，不仅给东莞的产业转型助了一把力，更为松山湖区域楼市带来了一大批高收入技术管理置业人群，这批“华为人”，有可能成为松山湖楼市开发商竞相争抢的优质客户群。那么，他们的到来，会不会搅热松山湖楼市呢？
东莞中原策略研究中心总监车德锐指出，从华为终端总部的选址看，周边拥有松山湖1号、长城世家等高端楼盘，其中不乏豪宅项目，房产均价已达1.5万元左右，但考虑到华为地块并不会用作商业地产项目，因此带来的影响暂时不会太大。
对于未来“华为人”的进驻是否能带来影响，他表示，华为此前在东莞的生产基地就已配套了人才公寓，俨然就是一个房地产项目，因此预计对松山湖片区的房产刚需影响不大。
背景
华为生产基地05年已入莞
实际上，华为终端总部落子松山湖，并不是华为首次入莞。2005年，华为公司在松山湖设立聚信科技有限公司，建设网络通信产品的生产、制造及华南配送基地。2010年，聚信公司产值约为103 .6亿元，税收约为2.2亿元。
根据有关部门统计，华为项目落户松山湖后，辐射带动作用明显，周边吸引上下游配套项目30多家，带动100多家企业。根据此前透露的消息，华为计划将部分采购、研发、中试和销售业务并入聚信公司，并有意将新能源板块研发业务迁入松山湖，主要包括通信电源、新能源、储能、智能管理等。新项目年产值预计为100亿美元。实际上，这指的正是刚刚公布选址规划的华为终端总部项目。
采写：南都记者龚萍
